Sluzbeni glasnik Broj 85     Beograd, 18.09.2007

 

1881

Na osnovu člana 7. stav 1. Zakona o turizmu („Službeni glasnik RS”, broj 45/05) i člana 42. stav 1. Zakona
o Vladi („Službeni glasnik RS”, br. 55/05 i 71/05 – ispravka),
Vlada donosi
 

UREDBU
o utvrđivanju Programa razvoja planinskog
turizma na području Stare planine


Član 1.

Ovom uredbom utvrđuju se ciljevi i polazne osnove za planiranje razvoja planinskog turizma, studije tržišta, koncept razvoja turističke ponude, faze razvoja, procena investicija, poslovno upravljački model, mere koje treba preduzeti i plan aktivnosti za razvoj planinskog turizma na području Stare planine.
 

Član 2.

Mere i druge aktivnosti iz člana 1. ove uredbe, sprovodiće se prema Programu razvoja planinskog turizma na području Stare planine, koji je odštampan uz ovu uredbu i čini njen sastavni deo.
 

Član 3.

Ova uredba stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije”.


05 broj 110-5638/2007-1
U Beogradu, 13. septembra 2007. godine
Vlada
Predsednik,
Vojislav Koštunica, s.r.
 

---

PROGRAM RAZVOJA PLANINSKOG TURIZMA
NA PODRUČJU STARE PLANINE

1. UVOD

Program razvoja planinskog turizma (u daljem tekstu: Program) na području Stare planine sadrži ciljeve programa, metodologiju, pravce razvoja planinskog turizma, polazne osnove, studije tržišta, SWOT analizu, benčmark analizu, marketing strategiju, program konkurentnosti, viziju i pozicioniranje, razvoj proizvoda, koncept razvoja turističke ponude na području Stare planine, prvu fazu razvoja planinskog rizorta Stara planina, poslovno upravljački model, mere za sprovođenje programa, završnu ocenu projekta i plan aktivnosti.
Skraćenice i izrazi
Green field projekti – novi investicioni projekti
Rizort – mesto za odmor
Benčmark analiza – analiza dobre prakse
Wellness – zdravstveni program
SWOT – (Strengths – snage, Weaknesses – slabosti,
Opportunities – šanse, Threaths – opasnosti)
DMO – Destinacijska menadžment organizacija
Diveloperi – razvojne institucije
Anker hotel – centralni hotel
Niša – podgrupa, podsegment u ponudi
IT – informatička tehnologija
MICE – (Meetings – skupovi, Incentives – turizam vezan za posebna interesovanja, Congresses – kongresi, Edžhibitions – izložbe)
AUO – (Average Unit Occupancy) – prosečna stopa popunjenosti
Chalet – planinska kuća
Kondotel – smeštaj u turističkom selu
B+B pansioni – ugostiteljski objekti s noćenjem i doručkom
EBRD – Evropska banka za obnovu i razvoj
Sale & lease back poslovni model – iznajmljivanje namenski izgrađenih objekata
MFU – (Multy Family Unit) – smeštajni objekat za više porodica
SFU – (Single Family Unit) – smeštajni objekat za jednu porodicu
Ecosign Mountain Resort Planners – registrovana firma za planiranje planinskih turističkih mesta za odmor

1.1. Cilj Programa

Program predstavlja strateški okvir razvoja turizma u prioritetnim planinskim turističkim destinacijama u Republici Srbiji. Programom su postavljeni strateški ciljevi kao rezultat interakcije raspoloživih resursa i turističke tražnje, sa praćenjem mikro i makro privrednih i društvenih efekata. S obzirom na kvalitet prirodnih potencijala, veličinu prostora, raspoloživost resursa i trendova u turističkoj potražnji, strateški koncept razvoja turizma zasniva se na postulatima održivog razvoja, koji podrazumevaju integraciju ekonomske, ekološke i sociokulturne komponente u realizaciji projekta.
Planinski turizam u Republici Srbiji još uvek nije dovoljno strukturisan i organizovan. Republika Srbija ima značajan razvojni potencijal u ovoj oblasti. U periodu od 2007. do 2012. godine, u skladu sa Strategijom razvoja turizma Republike Srbije, predviđen je razvoj klastera integrisanih zimskih i letnjih destinacija pogodnih za dugoročan turističko-rekreativni razvoj. Posebno će se planirati i razvijati visokoplaninske destinacije Kopaonik, Stara planina, Golija i Besna kobila sa Vlasinom, kako bi integrisanom i raznovrsnom ponudom Republika Srbija konkurisala na međunarodnom turističkom tržištu. Ova ponuda će biti usklađena u cilju pojačane konkurencije s ponudom susednih planinskih turističkih centara, pre svega u Republici Srpskoj i Republici Bugarskoj.
Zbog kompleksnosti samog projekta i različitog stepena razvoja prioritetnih planinskih turističkih destinacija, Program razvoja planinskog turizma elaboriraće se u odvojenim studijama za svaku planinu posebno.
Program predstavlja prvi green field projekat razvoja planinskog zimskog i letnjeg turizma u Republici Srbiji u poslednjih dvadeset godina.
Ciljevi ovog projekta usmereni su na iznalaženje ključnih rešenja razvoja novog, kompleksnog, skijaškog planinskog rizorta, kao i na izgradnju lanca turističkih vrednosti unutar šireg prostora Stare planine. Ovaj dokument sadrži idejne planove i ekonomske projekcije potrebne da se započne privođenje područja Stare planine turističkoj valorizaciji u domenu zimskog i letnjeg turizma.
Reč je o prvom planinskom zimskom i letnjem rizortu koji se planira i izvodi prema međunarodnim poslovnim i tržišnim standardima u Republici Srbiji u području koje nema karakter međunarodno relevantne turističke destinacije.

1.2. Metodologija

Osnov za izradu Programa sadržan je u Strategiji razvoja turizma Republike Srbije i poslovnim planovima koji predstavljaju deo napora da se kroz kompleksno planiranje utvrde ključna planska, poslovna i tržišna rešenja razvoja prioritetnih turističkih destinacija u Srbiji.
Metodološka osnova za izradu Programa se prvenstveno zasniva na statističkim podacima, anketama i izveštajima sadržanim u studijama tržišta, SWOT i benčmark analizi. U okviru sekundarnih istraživanja, tj. analize postojećih publikacija i baza podataka, urađena su sledeća istraživanja: analiza lokalnih i regionalnih društvenih i ekonomskih informacija; inventar imovine u području – infrastruktura, fizički, ljudski, kulturni, finansijski i drugi resursi; analiza lokalne i regionalne turističke statistike; analiza lokalnih i regionalnih tržišnih pokretača; analiza postojeće dokumentacije u vezi regionalnog turističkog razvoja; analiza postojeće dokumentacije o Staroj planini (stanje i razvoj); analiza proizvoda konkurencije: podaci, tržišni pokretači, itd; analiza međunarodnih trendova u turizmu relevantnih za područje Stare planine (analiza regionalnih kretanja u razvoju zimskog turizma).
U okviru primarnih istraživanja, obavljene su sledeće aktivnosti radi sticanja uvida u razvojne potencijale: istraživanje lokalnih i regionalnih potencijala (značajne lokacije na Staroj planini, uvid u potencijale u širem području ili regionu); benčmark analiza relevantnih primera najboljih u praksi – lokacije i relevantna konkurencija; intervjui sa lokalnim snagama, ključnim interesnim subjektima; radionice sa lokalnim snagama i lokalnim ekspertima, povezanim direktno ili indirektno sa razvojem Stare planine; istraživanje interesa internacionalnih snaga i ključnih subjekata u međunarodnom turizmu. Takođe su data uporedna iskustva i principi razvoja planinskih turističkih destinacija, kao i postojeće i buduće tendencije na međunarodnom turističkom tržištu koje mogu ukazati na moguće posledice po turizam u Republici Srbiji.
Izrada dokumentacione osnove Programa odvijala se u sledećim fazama:
a) Tehnička ocena posmatranog područja i zemljišnih osnova. U ovoj fazi izrađena je studija izvodljivosti lociranja kapaciteta za zimske sportove (skijanje i bording) na terenima Stare planine, uz procenu ukupnog kapaciteta lokacije za ove namene;
b) Izrada koncepta razvoja Stare planine u pogledu razmeštaja i tačne lokacije, kao i procene potencijala potrebnih kapaciteta: žičare, staze, oprema za održavanje staza, parking, smeštajni kapaciteti, ugostiteljski kapaciteti, ostali prateći sadržaji, uslužni i poslovni objekti;
v) Procena fizičko-geografskih karakteristika područja sa tehničkim mogućnostima razvoja skijališta i predlogom instalacija staza i liftova;
g) Izrada Poslovnog plana Stare planine, sa ekonomskom evaluacijom rekreativnih sadržaja, ugostiteljsko turističke ponude i procenom ekonomske opravdanosti pojedinačnih i ukupnih investicija.
Na osnovu dokumenata iz Master plana razvoja turizma na Staroj planini sa predinvesticionom studijom i fizičko-tehničkim karakteristikama skijališta, Program sadrži potrebne idejne planove, nacrte i ekonomske projekcije potrebne da se područje Stare planine koristi u svrhe turizma.

1.3. Osnovni pravci razvoja planinskog turizma na Staroj planini

Stara planina ima neophodne preduslove za intenzivnu i ubrzanu realizaciju projekta razvoja visokokomercijalnog planinskog rizorta, zahvaljujući prirodnim potencijalima i blizini glavnih tranzitnih pravaca.
Stara planina je najveća planina u istočnoj Srbiji i predstavlja jednu od najvažnijih prirodnih atrakcija u zemlji, na koju su oslonjene turističke razvojne ambicije opština: Knjaževac, Pirot, Zaječar, Dimitrovgrad i grada Niša. Područje se graniči sa Republikom Bugarskom s kojom je moguće uspostaviti jedinstven prekogranični projekat u oblasti turizma. Stara planina je duga oko 80 km i proglašena je parkom prirode. U Srbiji je locirana samo jedna trećina ovog planinskog masiva. Razvoj turizma i komplementarnih delatnosti treba da omogući ekonomski razvoj područja i njegovu demografsku revitalizaciju.
U okviru Strategije razvoja turizma Republike Srbije, Stara planina je svrstana u klaster istočna Srbija (Niš) – „Još uvek neotkrivena”. Istovremeno pripada grupi glavnih turističkih centara i destinacija i kao takva je rangirana u prioritetne turističke proizvode Republike Srbije. Sadrži nesumnjivi potencijal za razvoj kako zimskog (alpsko i nordijsko skijanje) tako i letnjeg turizma (lov, ribolov, rekreacija, boravak u prirodi).
Razvojni model podrazumeva međunarodni pristup planiranju i upravljanju projektom, kao i međunarodno finansiranje ključne infrastrukture. Integrisano upravljanje razvojem podrazumeva partnerstvo javnog i privatnog sektora u realizaciji projekta i društveni konsenzus, u kome svi nivoi vlasti prepoznaju svoju ulogu u njegovoj realizaciji.
Projekat omogućava povećano zapošljavanje lokalne radne snage i razvoj malog i srednjeg preduzetništva. Realizacija projekta razvoja turizma na području Stare planine dovešće do razvoja komplementarnih delatnosti, poboljšanja stanja u drugim oblastima, kvalitetnijeg življenja i boljeg životnog standarda stanovništva. Ovakvo opredeljenje proisteklo je iz ciljeva postavljenih u Strategiji razvoja turizma Republike Srbije, na osnovu detaljne analize prepoznatih potencijala Stare planine, kao i uslova i ograničenja u kojima se ostvaruju razvojni ciljevi.

2. POLAZNE OSNOVE

Polazne osnove za istraživanje razvoja planinskog turizma obuhvataju prirodne i društvene osnove razvoja turizma u Republici Srbiji (geografske i klimatske osnove, saobraćaj i komunikacije, privredu i turizam Republike Srbije) i prirodne i društvene osnove razvoja turizma na području Stare planine (geografiju i klimu, hidrografiju, opšte podatke o području, demografiju, saobraćaj i komunikacije, privredu, inventarizaciju i ocenu turističkog potencijala).

Prirodne i društvene osnove razvoja turizma u Republici Srbiji

2.1. Geografske i klimatske osnove

Republika Srbija se nalazi u centralnoj regiji Balkanskog poluostrva u jugoistočnoj Evropi, na površini od 88.361 km² na preseku panevropskih saobraćajnih Koridora VII (Dunavski) i Koridora X (drumsko-železnički), na raskrsnici jugoistočne Evrope. Ima umereno kontinentalnu klimu, koju karakterišu hladne zime i topla leta, sa dobro raspoređenim padavinama i umerenim prelazima između izraženih godišnjih doba. Na klimu Republike Srbije utiče blizina planinskih venaca Alpa, Karpata i Rodopa, kao i blizina Jadranskog mora i Panonske nizije. Prosečna godišnja temperatura vazduha u periodu od 1961. do 1990. godine iznosila je 10,9 °C za nadmorsku visinu do 300 m, oko 10 °C za nadmorsku visinu od 300 – 500 m i oko 6 °C za nadmorsku visinu iznad 1000 m. Apsolutni maksimum temperature izmeren je u julu: od 37,1 do 42,3 °C u predelima niže nadmorske visine i od 27,6 do 34 °C u planinskim predelima. Apsolutni minimum temperature izmeren je u januaru: od –30,7 do –21 °C u predelima niže nadmorske visine i od –35,6 do –20,6 °C u planinskim predelima. Prosečna količina padavina takođe zavisi od nadmorske visine. Za niže nadmorske visine, prosečna količina padavina kreće se između 540 – 820 mm, a za nadmorske visine preko 1000 m prosečna količina padavina iznosi od 700 do 1000 mm. Prosečan broj sunčanih sati tokom godine kreće se između 1.500 i 2.200.

2.2. Saobraćaj i komunikacije

Drumska infrastruktura – Republika Srbija se nalazi na panevropskom Koridoru X, visokog prioriteta, autoputu Salcburg–Solun, uključujući delove Budimpešta–Beograd i Niš–Sofija–Istanbul. Deo koji prolazi kroz Republiku Srbiju, Šid–Beograd – Niš, dug je 374 km. Ukupna drumska mreža Republike Srbije obuhvata 40.845 km, od čega je 5.525 km magistralnih puteva, 11.540 km regionalnih i 23.780 km lokalnih puteva. Ukupna dužina autoputeva sa naplatom je 415,7 km, a ukupna dužina polu-autoputeva sa naplatom je 246,5 km. Drumski saobraćaj u Srbiji karakteriše loš kvalitet puteva, naročito u unutrašnjosti zemlje. Navedena konstatacija i postojanje samo jednog autoputa dovode do zaključka da je drumski saobraćaj u Srbiji nedovoljno razvijen.
Železnička infrastruktura – ukupna dužina železničke mreže iznosi 3.808 km, od čega su 3.533 km pruge sa jednim kolosekom, a 275 km sa dva koloseka. Dužina elektrificirane železničke mreže je 1.196 km. Železnička mreža i vozovi su zastareli, ali treba napomenuti da je jedan od prioriteta Vlade Republike Srbije da obnovi i modernizuje železničku infrastrukturu.
Rečni potencijal – Republika Srbija ima tri plovne reke, Dunav, Savu i Tisu, što predstavlja 959 km sigurnih plovnih puteva. Najduža i najvažnija reka je Dunav sa 588 plovnih kilometara u Republici Srbiji, od ukupnih 2.857 km. Preko kanala Rajna–Majna–Dunav, Severno i Crno more su povezani, omogućujući promet robe. Reka Sava prolazi kroz Republiku Srbiju u dužini od 207 km i trenutno je u procesu dobijanja statusa međunarodnog plovnog puta. Rečni saobraćaj je nedovoljno iskorišćen i predstavlja veliki ekonomski potencijal.
Pristup vazduhom – Republika Srbija ima dva međunarodna aerodroma: u Beogradu i Nišu. Beogradski aerodrom je svakodnevno povezan sa svim glavnim aerodromima Evrope, pri čemu niskobudžetne aviokompanije još uvek ne saobraćaju u Republici Srbiji. Uzimajući u obzir i činjenicu da Republika Srbija ima ukupno 19 aerodroma sa asfaltiranim pistama i još 44 sa neasfaltiranim, može se reći da aviosaobraćaj ima dobre razvojne perspektive.

2.3. Privreda Republike Srbije

Prema relevantnim ekonomskim indikatorima ukupna kretanja privrede u Republici Srbiji su pozitivna. Evropska banka za obnovu i razvoj (EBRD) je proglasila Srbiju za svetskog lidera u reformama u 2004. godini i regionalnog lidera u reformama u 2006. godini na osno-vu toga koliko je u tranzicionom procesu urađeno po pitanju implementacije reformi za poboljšanje investicione klime, započinjanje biznisa i kreiranje novih radnih mesta.
Na osnovu postignutih pozitivnih rezultata u ekonomskim pokazateljima i ostvarenim pravnim i institucionalnim reformama, može se reći da je Republika Srbija prešla značajan put u procesu ekonomskog oporavka i postavljanju osnovnih stubova stabilnog privrednog sistema. Politička situacija koja se odnosi na prevlast demokratskih snaga i rešavanje osnovnih političkih problema ukazuju na to da je Srbija nesumnjivo okrenuta perspektivi ulaska u Evropsku uniju i stabilnom demokratskom društvenom uređenju.
Može se očekivati dalji napredak u poboljšanju ekonomsko-pravnog okruženja Republike Srbije i jačanju političke stabilnosti.

2.4. Turizam Republike Srbije

Osnovne karakteristike turističkog prometa Republike Srbije u 2006. godini izražene su u podacima koji slede. Ostvareno je 6.592.600 turističkih noćenja, pri čemu razdoblje od 2002. do 2006. godine karakteriše prosečna stopa pada turističkih noćenja od 2,2 procenta. Zabeleženo je 1.015.000 stranih turističkih noćenja, pri čemu je u razdoblju od 2002. do 2006. godine ostvarena prosečna stopa rasta od 8,3 procenta. Ističe se jaka domaća baza sa 85 procenata učešća domaćih gostiju u ukupnim turističkim noćenjima i 77 procenata učešća u ukupnim turističkim dolascima. Učešće stranih turista u ukupnim noćenjima iznosi po zemljama: Republika Bosna i Hercegovina (13 procenata), Republika Slovenija (9 procenata), Republika Nemačka (6 procenata), Republika Italija (6 procenata), Republika Hrvatska (6 procenata), Velika Britanija (5 procenata), Grčka (5 procenata), BJR Makedonija (4 procenta), Rusija (4 procenta) i Austrija (3 procenta). Najveći broj dolazaka ostvaren je u glavnim administrativnim centrima (Beograd i Novi Sad) što predstavlja 36 procenata od ukupnog broja dolazaka. Najveći broj noćenja ostvaren je u banjskim mestima, što predstavlja 33 procenta od ukupnih noćenja u 2006. godini. Ostvaren devizni priliv od 408.985.000 USD je za 34,5 procenata veći u odnosu na 2005. godinu.
Turističku ponudu Republike Srbije karakterišu smeštajni kapaciteti od 86.731 ležaja uz učešće hotela u ukupnom smeštajnom kapacitetu od 56 procenata, među kojima je najveće učešće hotela sa 2 i 3 zvezdice. Najveće učešće u ukupnom broju turističkih ležaja imaju banjska mesta sa 32 procenta. Slede planinska mesta čije je učešće 25 procenata. Glavni turistički proizvodi republike Srbije su: banje i klimatska lečilišta (Vrnjačka Banja, Soko Banja, Banja Koviljača, Banja Kanjiža), planinske destinacije (Kopaonik, Zlatibor, Divčibare, Tara), gradski centri (Beograd, Novi Sad i Niš) i događaji (Exit, Guča).
Ponuda turističkih proizvoda, koja se spontano razvijala za potrebe domaćeg tržišta, danas nije u stanju da odgovori savremenim zahtevima međunarodnog turističkog tržišta. Međutim, na osnovu novih zahteva savremenih turističkih potrošača, Republika Srbija ima priliku da iskoristi svoju početnu poziciju, oblikuje međunarodno konkurentnu turističku ponudu i ostvari značajan rast u turističkom sektoru.

Prirodne i društvene osnove razvoja turizma
na području Stare planine

2.5. Geografija i klima

Područje obuhvaćeno Programom razvoja turizma odnosi se na deo Stare planine na teritoriji Republike Srbije koji pripada opštinama Zaječar, Knjaževac, Pirot, i Dimitrovgrad, a proteže se u smeru severozapad-jugoistok sa najvišim vrhom Midžor (2169 m).
Klima Stare planine je kontinentalno-planinska i to na visinama: od 200 do 800 m – umerena, od 800 do 1200 m – subalpska i od 1400 do 2169 m – alpska. Karakteristike kontinentalno-planinske klime su sveža i kratka leta i hladne i duge zime. Stara planina je skoro pet meseci pod snegom na visini iznad 1700 m. Srednja godišnja temperatura vazduha na visini između 1100 i 1400 m iznosi oko
5 °C. Srednja zimska temperatura vazduha kreće se između
–1 do –3 °C, letnja oko 15 °C.

2.6. Hidrografija

Na području Stare planine najznačajniji su rečni sistemi: Timok – ukupne dužine 203 km i Nišava – ukupne dužine 218 km. U sklopu ovih rečnih sistema funkcioniše nekoliko hidroelektrana.
Od jezera na području Stare planine najznačajnija su: Zavojsko jezero sa hidroelektranom Zavoj, jezero Sovinac, Grliško jezero, Rgotsko, jezero Savat 2, Smilovsko donje jezero.
Od termomineralnih izvora najznačajniji su: Gamzigradska banja, Nikoličevska banja, Termalni izvor Banjica (Rgoška banja) i Zvonačka banja.
Može se zaključiti da je područje bogato vodom sa velikim brojem reka i njihovih pritoka. Postoje i veštačka jezera i termalni izvori koji se već koriste u komercijalne svrhe.

2.7. Opšti podaci o području Stare planine

Stara planina prostire se na području četiri opštine: Zaječar, Knjaževac, Pirot i Dimitrovgrad, na površini od 3.985 km². Najveći deo planine nalazi se na području opština Knjaževac i Pirot. (Prilog br.1)

2.8. Demografija

Na teritoriji opština Zaječar, Knjaževac, Pirot i Dimitrovgrad ukupno živi 174.643 stanovnika, a to je 2,34 procenta od ukupnog broja stanovnika Srbije. Prosečna gustina stanovništva u ovim opštinama je 44 stanovnika po km², a u Srbiji je 84 stanovnika po km². Prema popisu iz 2004. godine polovina stanovništva sve četiri opštine spada u starosne grupe od 45 do 64 i preko 65 godina. (Prilog br. 2)
2.9. Saobraćaj i komunikacije
Najbliži aerodrom se nalazi u Nišu, koji je udaljen od Stare planine oko 70 km. Železnička mreža se sastoji od linije Niš – Knjaževac – Zaječar i drugog kraka: Niš – Pirot – Dimitrovgrad. (Prilog br. 3)
Bitno je istaći da blizina Niškog aerodroma omogućava lakšu povezanost regije sa emitivnim tržištima. Loše stanje magistralnih, a naročito regionalnih puteva otežava internu saobraćajnu povezanost opština i Stare planine.

2.10. Privreda

Društveni proizvod – u ukupnom društvenom proizvodu Republike Srbije područje Stare planine u 2004. godini učestvovalo je sa 1,6 procenata ili 16.659.092.000 dinara. Sve četiri opštine imaju manji društveni proizvod po stanovniku u poređenju sa prosečnim društvenim proizvodom po stanovniku Republike Srbije (137.933). Privredne grane koje posluju u opštinama su u najvećem broju nasleđene i u vrlo lošem stanju, većina je pred ili u stečajnom postupku. (Prilog br. 4)
Zaposlenost – ukupan broj zaposlenih na području četiri opštine u 2004. je 51.988, od čega u opštini Pirot 22.603 zaposlena i opštini Zaječar 18.043 zaposlena. Ukupan broj nezaposlenih u ove četiri opštine iznosi 24.060, a najviše je nezaposlenih u Pirotu (9.235). Prosek zarada na nivou četiri opštine je 8.525, a prosek na nivou Republike Srbije iste godine iznosio je 14.108 dinara.
Proizlazi da je reč o izrazito nerazvijenom području u Republici Srbiji.

2.11. Inventarizacija i ocena turističkog potencijala Stare planine

Turistički promet područja Stare planine

Područje Stare planine i okoline u 2004. godini je posetilo 23.176 turista, koji su ostvarili 108.073 noćenja. Od toga 93,5 procenata ostvaruju domaći turisti.
Najveći prosečan broj noćenja ostvaren je u Zaječaru (7,3 dana) i veći je od proseka broja noćenja na nivou Republike Srbije, dok je u ostalim opštinama ostvaren manji broj noćenja u odnosu na republički prosek. U Zaječaru se nalaze i najveće turističke atrakcije (Felidž Romuliana, Gamzigradska banja). (Prilog br. 5)
Učešće broja dolazaka na područje Stare planine u ukupnim dolascima Republike Srbije iznosi 1,2 procenta.

Turistička smeštajna ponuda

Na području Stare planine postoje različite vrste smeštaja: motel, autokamp, konak, planinarski dom, zdravstvene ustanove, odmarališta, garni hotel, lovački dom i domaćinstva.
Ukupan broj ležaja u hotelima i sličnim kapacitetima iznosi 1.675 ležaja, u privatnom smeštaju 110 ležaja. (Prilog br. 6)
Nizak broj turističkih dolazaka (23.176) i noćenja (108.073) povezan je sa nerazvijenim i nedovoljnim brojem smeštajnih kapaciteta, kao i njihovim niskim korišćenjem.

Atrakcije

Analizom postojećih resursa i atrakcija može se zaključiti da Stara planina poseduje vrlo širok spektar potencijala vezanih za kulturnu i prirodnu baštinu, događaje i gastronomiju, koji se na srednji i duži rok mogu turistički komercijalizovati. Brzina i načini turističke valorizacije ovog područja, pre svega će zavisiti od uspešnosti realizacije projekta Stara planina, kao prvog srpskog mega rizorta. Naime, danas je na celom području jugoistočne Evrope teško pronaći takav ogroman, a istovremeno očuvan razvojni potencijal, koji bi uz međunarodne standarde planiranja i izgradnje mogao da obezbedi ne samo ekonomsko restrukturiranje celog regiona, već bi u velikoj meri pomogao da Republika Srbija ubrzano dođe na kartu relevantnih turističkih destinacija Evrope.
 

3. STUDIJE TRŽIŠTA

3.1. Trendovi u turizmu

Osim što globalni turizam i dalje kvantitativno raste, njegov kvalitet se dinamično menja. Danas gotovo 180 zemalja sveta globalno konkuriše u različitim turističkim proizvodima, računajući upravo na činjenicu da se globalno turističko tržište diversifikuje i dobija nove sadržaje i forme ispoljavanja.

3.2. Turizam u Evropi – ključne činjenice

Turističko tržište se sve više diferencira u odnosu na životne stilove i obrasce života, a turisti postaju sve zahtevniji, tražeći veći kvalitet, individualnost, nova iskustva i složenije forme turističke ponude.
Izbor više putovanja tokom godine s različitim motivima, obezbeđuje sve više prostora otvaranju novih i inovativnih destinacija. Ponuda raznolikog, integrisanog i destinacijski dobro upravljanog proizvoda biće ključno polje, gde će se u poslu dokazivati nove destinacije, koje tek ulaze na tržište.

3.3. Zimski turizam – ključne činjenice

Januar i februar su glavni meseci za zimski odmor (realizacija oko 45–50 procenata noćenja). Korisnici zimskog odmora su uglavnom individualni turisti (oko 90 procenata).
Izražena je naklonjenost gostiju (± 65 procenata) hotelima i pansionima.
Oko 80 procenata korisnika zimskog odmora putuje automobilom, oko 10 procenata avionom, 6 procenata vozom i 4 procenta autobusom.

3.4. Zimski turizam – nivo popunjenosti kapaciteta

U proseku, nivo popunjenosti kapaciteta za hotele i slične objekte u evropskim zimskim i skijaškim destinacijama (npr. Austrija, Slovenija) varira između 40 do 65 procenata tokom januara i februara.
Kao opšti trend poslednjih godina, ponuđači smeštaja tržišnog segmenta od jedne i dve zvezdice ostvaruju blago opadajući nivo popunjenosti kapaciteta, dok tržišni segment od četiri i pet zvezdica konstantno dobija na popularnosti.

3.5. Zimski turizam – budućnost

Potencijalne razvojne komponente u oblasti zimskog turizma su sadržane u činjenici da bi se broj skijaških dana u Evropi mogao udvostručiti unutar jedne generacije, s obzirom da istočna Evropa razvija dodatne skijaške sadržaje, a životni standard stanovništva raste. Zatim, istočna Evropa ima 278 miliona stanovnika i puno planina s dobrim snežnim uslovima. Stanovništvo istočne Evrope ima relativno nizak, ali veoma brzo rastući raspoloživi dohodak, a sve zemlje beleže godišnji rast bruto društvenog proizvoda (u daljem tekstu: BDP) od 4 do 9 procenata. Takav rast na globalnom tržištu znači da će ljudi trenirati i učiti da skijaju u svojoj zemlji, a zatim će želeti da putuju u druge ili nove destinacije.

3.6. Letnji turizam – ključne činjenice

Leto je glavna turistička sezona za evropske turiste. Blizu 70 procenata od ukupnih noćenja ostvaruje se tokom letnje sezone. Važni motivi za letnji odmor su: lepota prirode i okoline, izbor i sadržaj rekreativnih aktivnosti (planinarenje, biciklizam, plivanje, itd.), atmosfera u destinaciji (mir, tišina), pozitivno iskustvo vezano za prethodne boravke. Itaknuti atributi letnjeg turizma su: gostoljubivivost, prijateljski pristup, osećaj siguranosti i zabava.

3.7. Letnji turizam – nivo popunjenosti kapaciteta

U proseku, nivo popunjenosti kapaciteta za hotele i slične objekte u evropskim letnjim planinskim destinacijama za odmor (npr. Austrija) varira od 45 do 70 procenata tokom letnjeg odmora (juli, avgust). Izuzetno, u Sloveniji je najveći nivo popunjenosti kapaciteta ostvaren u septembru (70 procenata). Kao opšti trend poslednjih godina, tržišni segment smeštaja od jedne i dve zvezdice ostvaruje blago opadajući nivo popunjenosti kapaciteta, dok tržišni segmenti smeštaja od četiri i pet zvezdica konstantno dobija na popularnosti.

3.8. Letnji turizam – budućnost

Može se očekivati da će globalni nivo konkurencije u turizmu biti u stalnom porastu. Očekuje se porast ponude turističkih proizvoda namenjenih manjim tržišnim segmentima – nišama za planinare, bicikliste itd. Takođe se očekuje i turistička ponuda vezana za nove i niskobudžetne destinacije. Turistima će biti na raspolaganju takva turistička ponuda koja će biti pogodna za primenu informacionih tehnologija (rezervacija i informisanje putem interenta itd.).

3.9. Nivo konkurencije

Može se očekivati da će globalni nivo konkurencije u turističkoj industriji biti u stalnom porastu. Glavni razlozi za to su: globalno delovanje avio kompanija, hotelskih lanaca, turoperatora; uticaj takozvanih nisko-budžetnih avio-prevoznika; koncentracija konkurentskih sila (strateška marketing udruženja i profesionalne kooperacije npr. franšizing), uključujući povećanje broja brendiranih proizvoda i ponuda; ulazak novih i nisko-budžetnih destinacija u globalnu konkurenciju i obimno proširenje postojećih kapaciteta u konkurentnim destinacijama.

3.10. Trenutna situacija u turizmu – svet

Na osnovu projekcija i podataka Svetske Turističke Organizacije (UNWTO), predviđa se da će međunarodni turistički dolasci dinamično nastaviti da rastu u sledećoj dekadi. U 2020. godini predviđa se oko 1,600 milijardi turističkih dolazaka.
Navedena konstatacija ukazuje na veoma pozitivan potencijal budućeg rasta turizma u globalnim razmerama.

3.11. Trenutna situacija u turizmu – jugoistočna Evropa

Na osnovu podataka i informacija sadržanih u turističkom izveštaju koji je sastavio WTTC (World Travel & Tourism Council), očekuje se da će turistički sektor centralne i istočne Evrope generisati preko 302 milijarde USD od ukupnih ekonomskih aktivnosti (ukupne tražnje) u 2007. godini sa porastom (u nominalnom iznosu) na preko 700 milijardi USD u 2017. godini. Očekuje se porast ukupne tražnje za 4,4 procenata u 2007. godini i rast po godišnjoj stopi od 5,3 procenata između 2008. i 2017. godine (u realnom iznosu).
Prema studiji Evropske turističke komisije (ETC – European Travel Commission) mnoga tržišta centralne i istočne Evrope, nasuprot zapadnoj Evropi, rastu mnogo snažnije u poređenju sa ukupnim predviđenim turističkim razvojem kontinenta. Brži rast podstiče ove zemlje da se razvijaju u značajne izvore turizma u Evropi.

3.12. Razvoj turističke tražnje u jugoistočnoj Evropi

Razlozi i motivi zbog kojih stanovnici jugoistočne Evrope sve više putuju u destinacije zapadne Evrope su povećana platežna moć i nedostatak adekvatne turističke ponude u njihovom regionu.

3.13. Istraživanje domaćeg tržišta

Na osnovu analize tržišta koja je sprovedena u drugoj polovini 2006. godine procenjen je postojeći potencijal domaćeg tržišta za planinski (letnji i zimski) turizam. Zaključeno je da je odmor na planini popularan tokom cele godine, pri čemu prosečna potrošnja vezana uz smeštaj po osobi iznosi 22 evra po danu. Destinacije su uglavnom na teritoriji Republike Srbije, ili u bliskom okruženju. Izbor smeštaja tokom leta je stan, ili kuća rodbine, ili prijatelja. Tokom zime najviše se bira hotel od tri zvezdice s pansionskom uslugom. Svrha odlaska na planinu su odmor i relaksacija, pored plivanja i skijanja, ređe rekreacija, a za mlade i tzv. noćni život. Najvažniji kriterijumi izbora su: čistoća, ljubaznost, profesionalizam u ophođenju prema turistima, prirodno okruženje, atraktivnost lokacije za razgledanje i umerene cene. Jedna trećina osoba koje borave na planinama bavi se skijanjem.
Postoji pojačano interesovanje za bavljenje skijanjem, pogotovo kod mlađe populacije. Ovaj trend potkrepljuje zaključke istraživanja objavljenih na simpozijumu o budućnosti zimskog turizma u Evropi (Zermatt–2004), da će za oko 15 do 20 godina, sama Republika Srbija generisati tražnju od oko tri miliona skijaških dana godišnje, što znači da je današnje tržište tek u nivou 15 procenata očekivanog potencijala. Jače generisanje ovakve tražnje nastaje kada nivo per capita realnog dohotka stanovništva Republike Srbije dostigne od 8.000 do 10.000 USD, što će se prema svim prognozama ostvariti između 2012. i 2014. godine.
Područje Stare planine se nalazi u neposrednom urbanom okruženju (do sat vremena vožnje automobilom) od oko 800 do 900 hiljada ljudi, pa se ozbiljno računa i na dnevne posete i promet.

4. SWOT ANALIZA

Interne snage i slabosti podeljeni su na: resurse, atrakcije i prirodne uslove, socijalni i ekonomski profil, infrastrukturu (opšta, saobraćajna i turistička), turistički biznis, organizaciju i upravljanje turizmom i razvojne inicijative i marketing.
Eksterne šanse i opasnosti podeljene su na: trendove u turističkoj industriji, konkurenciju, pravno i političko okruženje i ekonomsko okruženje.

4.1. Strateške prednosti – obrazloženje

Prostranstvo netaknute planine

Stara planina je izrazito pogodan prostor za izgradnju integralnog međugraničnog projekta u vidu zimske i letnje planinske destinacije. Ovim projektom Stara planina može ozbiljno zakoračiti u svet planinskog turizma i time prihvatiti izazove globalne konkurencije. U današnjim uslovima globalizacije, raspolaganje atraktivnim prostorom, koji se nalazi udaljen nekoliko sati putovanja avionom ili automobilom od regionalnog i šireg evropskog tržišta, predstavlja visoku razmensku vrednost i osnovu za razvoj blagostanja domaćeg stanovništva u ovom delu Evrope.

Jedinstvene panoramske lokacije

Kao na retko kojoj planinskoj destinaciji u Evropi, na Staroj planini zbog njene morfološke konfiguracije postoje jedinstvene panoramske lokacije. Plato Stare planine (Jabučko Ravnište) i iz njega izvedene vizure su smeštene u dobro dostupan i pitom prostor s bogatom kulturom i tradicijom, pogodan za razvoj turističke infrastrukture, skijaške pre svega, kao i za razvoj celogodišnjeg programa boravka i rekreacije. Ova privlačnost biće osnova brze turističke valorizacije, ali će na isti način ova strateška prednost biti i najosetljiviji element stvaranja budućeg lanca vrednosti projekta.

Bogatstvo vode i biljnog sveta

Širi prostor Stare planine podložan je analizi, kao strateško uporište i prednost povezana s izgradnjom turističkog lanca vrednosti (proizvodi i aktivnosti specijalnih interesa) ali i za obezbeđenje vode za proizvodnju veštačkog snega (potencijal vodotokova i izvora).
Diversifikovana struktura atrakcija
Stara planina sa svojim okruženjem ima sve pretpostavke da razvije potreban širi destinacijski turistički lanac vrednosti po uzoru na druge planinske destinacije. Iako su ti potencijali već na putu tržišnog oživljavanja, njihov pravi poslovni uspon uslediće tek posle aktiviranja ovog turističkog mega projekta.

Ime Stara planina (brend)

Posle Alpa i Karpata, Stara planina je najveća planinska oblast u Evropi. U svetu turizma ona je poznata samo lokalno, ali ne i u širem evropskom kontekstu. Ova činjenica je posebno važna pošto se ulaganja u brending Stare planine kao destinacije može potencijalno izvesti u saradnji s Republikom Bugarskom.

Veličina projekta

Slični projekti u svetu uvek se razmatraju u opštem razvojnom kontekstu na regionalnom ili državnom nivou. U slučaju Stare planine, i regionalni (investicije, razvoj i zapošljavanje) i centralni nivo (internacionalizacija turističkog sektora) pretpostavljaju najviše prioritete, jer u Republici Srbiji u celini nema turističkog projekta koji na dugi rok ima takve (mega) privredne potencijale.

4.2. Strateški nedostaci – obrazloženje

(Ne)prepoznatljivost Srbije u turizmu i nedostatak svetskih turističkih standarda

Ova barijera je visoka i za sam projekat implicira potrebu internacionalizacije, odnosno uvođenja globalne ekspertize, ne samo u planiranju i vođenju investicija, nego i u samom upravljanju nakon izgradnje. S obzirom na veličinu projekta, postoje svi uslovi da se s renomiranim svetskim subjektima dogovori partnerski odnos u razvoju i upravljanju ovim projektom.

Loša ekonomska situacija u regionu i staro stanovništvo

Ova barijera ima dva negativna aspekta: pitanje rasta regionalne skijaške i letnje odmorišne tražnje i pitanje tržišta zapošljavanja. Projekat nužno mora pratiti privredni rast regije, a ne fizičke potencijale razvoja, koji su zapravo neograničeni.

Nedostatak stručnih kadrova

To je uobičajena barijera u tranzicionim zemljama, pa tako i u Republici Srbiji. Efikasan odgovor na ovu barijeru moguć je jedino ako se pri izvođenju projekta insistira na jednom ili manjem broju jakih divelopera, koji će, s obzirom na ekonomiju obima projekta biti u stanju da podnesu i trošak stvaranja adekvatnih kadrova.
Nedovoljna zaštita prirodnih i kulturnih atrakcija
Ovo je tipična barijera u zemljama u tranziciji zbog materijalnih, kulturnih i drugih ograničenja. Rešenje ove barijere u slučaju projekta Stara planina jedino je moguće uz striktnu kontrolu i nadzor nad užim i širim prostorom zahvata projekta. Veličina i ekonomska važnost ovog projekta kao i transparentnost njegovog izvođenja stvaraju potrebu direktne intervencije na celom širem prostoru obuhvata projekta, zbog onemogućavanja devastacije prostora i špekulacija nekretninama.

Nedostatak lokalnih pokretača turističkog razvoja

Srbija nema velikih privrednih subjekata u turističkoj industriji koji bi mogli biti generatori novog razvoja. Tako i projekat Stara planina nema tržište jakih lokalnih investitora i divelopera. Kao odgovor na ovu barijeru postoji mogućnost da se međunarodnim konkursom dođe do jakog internacionalnog divelopera ili investitora, ili da se čitav projekat poveri razvojnoj Agenciji, koja bi putem međunarodne ekspertize projekat pripremila za tržište.
Definisane strateške prednosti i nedostaci nužno predstavljaju polazni okvir za dalju razradu projekta. Korišćenje strateških prednosti, uz ubrzanu aktivaciju nosilaca projekta na smanjenju njegovih barijera, predstavljaju polazne faktore uspeha, odnosno pretpostavke na koje se najozbiljnije računa.

5. BENČMARK ANALIZA

Za ocenu konkurentnosti planinskog turizma u regiji, ali i na evropskom i globalnom tržištu, odabrane su sledeće četiri destinacije: Bansko u Republici Bugarskoj, Borovec u Republici Bugarskoj, Kranjska gora u Republici Sloveniji, Sun Valley u SAD.
Sve navedene destinacije za koje je sprovedena benčmark analiza ostvaruju veći profit na osnovu raznolikosti ponude u odnosu na smeštajne kapacitete visoke kategorije. Porodični hoteli sadrže elemente koji predstavljaju osnovu za kreiranje specijalizovane ponude u destinaciji. Objekti za smeštaj za više porodica sadrže uglavnom apartmane sa jednom ili dve spavaće sobe, u okviru raspona kvaliteta od srednjeg do višeg ili visokog. Ove smeštajne jedinice ne sadrže usluge hrane i pića, ali nude dodatni sadržaj kao što su: privatni parking na lokaciji, sauna, fitnes sadržaji itd. Veoma često ove smeštajne jedinice posluju na osnovu sale & lease-back poslovnog modela. Pojedinačne porodične jedinice, odnosno porodične kuće pripadaju višem tržišnom segmentu u odnosu na kvalitet i cenu. Iako ne nude nijednu potpunu uslugu, često sadrže opcije „dodate vrednosti” (npr. privatni parking i saunu). Privatni smeštaj sa noćenjem i doručkom ili mini-hoteli, iako imaju manje učešće u ukupnom smeštajnom kapacitetu u destinacijama gde je sprovedena benčmark analiza, doprinose intimnoj atmosferi i karakteru destinacije.
Pregled distribucije smeštajnog kapaciteta (po ležajima) po vrstama smeštaja prema međunarodnim standardima planiranja integrisanog skijaškog centra i planinskog rizorta dat je u Prilogu br. 7 i 8.
Kada je u pitanju struktura smeštajnog kapaciteta za projekat planinskog rizorta na Staroj planini, na osnovu poređenja sa analiziranim konkurentskim destinacijama, kao i prema međunarodnim standardima planiranja i razvoja integrisanih planinskih rizorta, neophodno je realizovati dva glavna hotelska projekta: jedan koncept porodičnog hotela i jedan koncept destinacijskog hotela i kongresnog centra. Kada je u pitanju kvalitet, porodični hotel bi trebao da bude na nivou od četiri zvezdice po međunarodnim standardima. Destinacijski hotel i kongresni centar bi trebalo prema međunarodnim standardima da budu na nivou od četiri do pet zvezdica. Najveći deo smeštajnog kapaciteta rizorta trebalo bi realizovati kroz veće učešće kondotela s jednom i više smeštajnih jedinica i objektima za smeštaj za više porodica i to kroz sale & lease back poslovni model, u cilju maksimizacije povrata na investiciju i minimizacije finansijskog rizika, koji prati početne investicije.
Na osnovu analiza i osnovnih pretpostavki, planinski rizort Stare planine trebalo bi da obezbedi u prvoj fazi razvoja smeštajne kapacitete od 5.823 turističkih ležaja.
Kako bi se razvila komplementarna ponuda destinacije u vidu programa, postoji dodatna potreba koja se tiče zimske i letnje infrastrukture, koje podržavaju i kompletiraju zimsku i letnju ponudu u destinaciji. Zimske aktivnosti su: škola skijanja, iznajmljivanje skija, zona za početnike, snoubord, zabavni park, spust niz tobogan, bicikli za sneg, kros kantri skijanje, zimske planinarske rute, ponuda vizitorskog centra i planinskog centra. Letnje aktivnosti su: avanturistički i sportski turistički proizvodi (adrenalin park, ekstremni sportovi); priroda, wellness i zdravstveni turistički proizvodi (njellnes centar, staza zdravlja i sl.); atrakcije za porodice (tematizovane); atrakcije za dnevne posetioce i atrakcije na vrhu planine.
Identifikovano je nekoliko specifičnih trendova koji se odnose na poslednje projekte razvoja međunarodnih planinskih rizorta, kao što su: kreacija jedinstvenih letnjih turističkih proizvoda, razvoj alternativnih zimskih turističkih proizvoda, profesionalna, atraktivna i profitabilna ponuda posle skijanja, povećanje prosečne širine skijaških staza, wellness na planini, marekting sa sloganom „Planina me osnažuje”, kreiranje letnjih atrakcija na vrhu planine, specijalizovanje planinskih rizorta, inicijative unapređenja kvaliteta.
Posebno važan identifikovani projekat je izgradnja golf terena u podnožju planine (u blizini Kalne), kao i revitalizacija smeštajnih kapaciteta ruralnog turizma na potezu Zaječar–Knjaževac–Pirot, takođe u podnožju i na nižim obroncima planine.

5.1. Tržišni potencijal – pretpostavke i procene

Na osnovu tržišne i benčmark analize, mogu se izvući pretpostavke koje se tiču tržišnog potencijala za projekat Stara planina. Stara planina će postati vodeća i omiljena letnja i zimska planinska turistička destinacija u jugoistočnoj Evropi. U periodu početne komercijalizacije i stabilizacije u periodu od tri do četiri godine ostvariće natprosečan poslovni rezultat. Može se pretpostaviti da će AUO po sezoni iznositi leti od 50 do 60 procenata, a zimi od 55 do 65 procenata. Nivo AUO u iznosu od 60 do 70 procenata bio bi realno dostižan u periodu posle glavne sezone. Tokom zimske i letnje sezone nivo AUO može biti 80 do 90 procenata. U zavisnosti od vrste smeštaja teško je pretpostaviti opšte primenljiv cenovni nivo na sve vrste smeštaja koji su uključeni u ovaj projekat, jer postoje uticaji različitog nivoa kvaliteta i sezonalnosti na bazi uporednih i konkurentnih nivoa kvaliteta nekretnina. Može se zaključiti da bi realna tržišna cena za izgrađene nekretnine na Staroj planini mogla varirati u rasponu od 1.600 do 1.800 evra po metru kvadratnom. Za hotele i ostale smeštajne objekte (npr. smeštajne jedinice za više porodica, gradske kuće, kondoteli, itd.) ne može se pretpostaviti jedinstvena cena.
Ukupna tržišna analiza cena korišćenja različitih kapaciteta, kao i cene izgradnje i prodaje planiranih nekretnina, izvedena je na osnovu opsežnog uvida u iste parametre na području jugoistočne Evrope.
 

6. MARKETING STRATEGIJA

U Strategiji turizma Republike Srbije predloženi su turistički klasteri, koji podrazumevaju skup turističkih atrakcija, turističke infrastrukture i suprastrukture, sadržaja i aktivnosti, odnosno uslužnih i proizvodnih preduzeća, koncentrisanih na homogenom geografskom području. Stara planina se nalazi u klasteru istočne Srbije, koji se u turističkom smislu ističe po planinama, banjama i bogatom kulturnom nasleđu, a krasi ga imidž prirode, zdravlja i relaksacije.
Destinacija Stara planina može se pozicionirati kao vodeća letnja i zimska planinska destinacija jugoistočne Evrope, a temelj njenog turističkog uzleta je izgradnja skijaškog mega rizorta, koji će se bazirati na međunarodnim konkurentskim standardima i praksi u domenu razvoja planinskog turizma.
Da bi se stvorio kompletan i dugoročno održiv turistički lanac vrednosti za celo područje Stare planine, neophodno ga je posmatrati u kontekstu prostora na kojem se susreću opštine: Knjaževac, Pirot, Dimitrovgrad, Zaječar i grad Niš. Turistički razvoj ovih opština oslanja se na integralni planinski rizort Stare planine i dopunjuje ga. Svaka od opština mora, kroz svoj jedinstveni karakter, kreirati i ponuditi specifična iskustva, proizvode i aktivnosti, koji zajedno čine atraktivnu, integralnu ponudu turističkih iskustava celokupne destinacije Stara planina.
Može se zaključiti da će opštine bazirati oživljavanje i razvoj svojih turističkih proizvoda na razvoju turističkog projekta Stara planina, kao dominantno planinskog zimskog i letnjeg turističkog proizvoda. U tom smislu reč je o razvojnom procesu odozgo na dole, jer će sama realizacija projekta u osnovi biti izvedena posredstvom učesnika izvan same regije (država, strani i domaći veći investitori).
U tom kontekstu potencira se potreba inicijalnog usaglašavanja razvojnih koraka na projektu Stara planina, s potrebnim aktivnostima turističke valorizacije pripadajućih opština. U širi kontekst implikacija i prilagođavanja projektu treba obuhvatiti i grad Niš, s obzirom na lokalnu tražnju, postojanje aerodroma, kulturne sadržaje i ponudu kao i celinu mogućih usluga.

 

7. PROGRAMI KONKURENTNOSTI

Programi konkurentnosti služe za poboljšanje područja aktivnosti i poslovanja, koji su na bilo koji način povezani s turističkim sektorom (ili mogu potencijalno biti povezani s turizmom), kako bi se stvorile odgovarajuće pretpostavke za razvoj turističkih aktivnosti, proizvoda i iskustava, koji su identifikovani ovim projektom.
Glavna svrha plana konkurentnosti je kreiranje područja sa prijatnom atmosferom i uslugama odgovarajućeg kvaliteta, i to kroz poboljšanje turističkog sistema vrednosti, gde je lokalno stanovništvo zadovoljno, a turisti dobrodošli.
 

8. VIZIJA I POZICIONIRANjE

Oblikovanje ispravne i objektivno izvodljive vizije za projekat Stara planina, moguće je izvesti iz uporišta koja su proizašla iz situacione i tržišne analize, kao što su:
– globalni turistički trendovi;
– inovativni turistički centri i rizorti ne samo globalno, nego i u okruženju Republike Srbije;
– međunarodno okruženje i ekonomski rast Republike Srbije;
– regionalna konkurencija i benčmarking;
– eksterna podrška projektu;
– međunarodni standardi izvođenja i upravljanja projektom, a to znači i uključivanje međunarodnih subjekata u realizaciju ovog projekta.
Vizija ovog projekta je Stara planina kao vrhunska zimsko-letnja destinacija usmerena na pružanje probranih doživljaja i iskustava u rekreaciji, zabavi i aktivnom odmoru koja raspolaže kreativnim vrednostima i sposobnošću ispunjenja očekivanja turističke klijentele u inspirativnom okruženju. Kao destinacija – lider u planinskom turizmu Jugoistočne Evrope, gradi svoju poziciju na porodičnim vrednostima, očuvanju prirodne okoline i zdravom načinu života.
Budući da turistička vizija destinacije nije samo njena željena slika u budućnosti, već mora imati i realna uporišta za sprovođenje, mora biti prihvatljiva za lokalnu zajednicu, kao i potencijalne lokalne i međunarodne investitore.

8.1. Pretpostavke tržišnog pozicioniranja projekta

Da bi bio uspešan, ovaj projekat mora da zadovoljava kriterijume i standarde kvaliteta globalnog tržišta, nezavisno od konkretnog izbora geografskih tržišta na kojima će se on inicijalno, odnosno u krajnjoj meri, komercijalizovati.
Plan turističkog razvoja ovog područja trebalo bi da se osloni na tipsku raznolikost i visok komfor smeštajnih kapaciteta i svih ostalih sadržaja turističke ponude u cilju privlačenja tržišnih segmenata više i visoke kupovne moći sa lokalnog i regionalnog tržišta, kao i na inovacije i tematizaciju sadržaja i sistema turističkih iskustava. Time se otvara i dodatna mogućnost za uspešnu komercijalizaciju projekta i na međunarodnom turističkom tržištu.
 

9. RAZVOJ PROIZVODA

Proizvodi planinskog turizma su od ponude klasičnih odmorišno-rekreacionih sadržaja evoluirali u zahtevnije proizvode, čija uspešna tržišna komercijalizacija pretpostavlja izgradnju zaokruženog lanca vrednosti. Zbog toga se i izbor proizvoda, koji će se razvijati na celokupnom području Stare planine, mora postaviti na način koji će poštovati pravila globalne konkurencije.
Postoji dobar inicijalni potencijal za razvoj i uspešnu tržišnu komercijalizaciju sledećih turističkih proizvoda: duži letnji odmor za porodice i starije parove bez dece; nedeljni zimski odmor na snegu za porodice s decom i mlade parove bez dece; vikend zimski, odnosno letnji odmor za porodice i parove bez dece; MICE, s naglaskom na intenzivne i timske programe, manje konferencije, poslovne sastanke i radionice; wellness, koji se komercijalizuje samostalno, ili u kombinaciji s nekim od prethodno definisanih proizvoda; specijalni interesi (pecanje, biciklizam, jahanje, orijentacija u prirodi, posmatranje retkih primeraka flore i faune i sl.); sport, rekreacija, sportska takmičenja (zimi i leti).
Konceptualni razvojni model planiranja turističkog razvoja Stare planine kao savremene odmorišno-rekreativne destinacije, koji prikazuje vezu između sistema iskustava, proizvoda i aktivnosti, odnosno budućeg sistema tržišne komercijalizacije, dat je u Prilogu br. 9.

Ciljana tržišta

Relevantna turistička tržišta za projekat Stara planina bila bi: primarno domaće tržište (viša srednja i viša platežna klijentela sa područja Republike Srbije), primarno svetsko tržište (tržišta zemalja regiona: Republika Grčka, BJR Makedonija, Republika Mađarska, Republika Češka i Republika Slovačka, Velika Britanija i Republika Irska) i sekundarno tržište (što podrazumeva zemlje u neposrednom okruženju: Republika Bugarska, Republika Rumunija, Republika Crna Gora, Republika Bosna i Hercegovina i Republika Hrvatska).

10. KONCEPT RAZVOJA TURISTIČKE PONUDE NA PODRUČJU STARE PLANINE

Turističko aktiviranje Stare planine odvijaće se u nekoliko odvojenih faza. Svaka razvojna faza posledica je procena o kretanju tražnje i potrebe za minimiziranjem investicionih rizika. Prva razvojna faza je najzahtevnija i povezana s najvećim inicijalnim ulaganjima u infrastrukturu i u sadržaje turističke ponude. Tržišni uspeh prve razvojne faze ograničiće dinamiku daljeg razvoja.
Destinacija – rizort Stara planina sastojaće se od tzv. baznog područja, na kome će biti razmešten najveći deo smeštajnih i ostalih kapaciteta turističke ponude, javno-uslužni sadržaji, uključujući javno parkiralište i veliki deo planinske infrastrukture. Za bazna područja predviđene su lokacije: Jabučko ravnište, Babin zub, Leskova ravan i Golema reka. Skijaški centar sačinjavaće sistem skijaških staza različite težine, dužine i prosečne zakošenosti. U sklopu skijaškog centra, poslovaće i različiti objekti hrane i pića, razmešteni na samim stazama da bi bili dostupni skijašima u opremi. Razvoj uslužne ponude baznog područja razvijaće se po ugledu na praksu uobičajenu ne samo u visoko razvijenim zemljama sveta, već i u sve većem broju zemalja sa privredom u tranziciji.
Izbor najpogodnijih lokacija za položaj budućih skijaških staza i pratećih skijaških instalacija, odnosno područja na kojem će, u najvećoj meri, biti locirana smeštajna, ugostiteljska i druga uslužna ponuda (tzv. bazno područje, definisan je na osnovu detaljne evaluacije svih relevantnih fizičkih karakteristika celokupnog područja Stare planine (nagib terena, strana sveta, izloženost suncu, zadržavanje snega i sl.). (Prilog br. 10)
Korišćenjem međunarodnih standarda (Prilog br. 11) o prihvatljivoj gustini gradnje pojedinih vrsta smeštajnih objekata (destinacijski hotel, selo – kondotel, apartmanske jedinice, kuće za smeštaj nekoliko porodica, chalet za smeštaj jedne porodice, porodični hoteli, B+B pansioni) odnosno njihovoj međusobnoj strukturisanosti, utvrđen je optimalan broj i struktura smeštajnih jedinica, odnosno ležaja koje je moguće izgraditi na prostoru baznog područja (Prilog br. 12).
Kada je reč o lokacijama Babin zub i Golema reka, ovaj deo baznog područja, predviđen je uglavnom za parkiranje dnevnih posetilaca. Pritom se na lokaciji Babin zub, planira 1.244 parkirnih mesta, dok se na lokaciji Golema reka, uz 2.040 parkirnih mesta planira izgradnja skijaškog trening centra. Detaljan prikaz broja parkirnih mesta i na osnovu toga planiran predvidiv broj jednodnevnih skijaša prikazan je u Prilogu br. 13.
Maksimalan broj istovremenih skijaša i bordera koji bi bili smešteni u svim raspoloživim smeštajnim objektima planinskog rizorta Stara planina dostigao bi 13.900. Istovremeno, maksimalan broj jednodnevnih skijaša i bordera dostigao bi oko 8.000. Ukupan broj istovremenih skijaša i bordera na području Stare planine dostigao bi maksimalno 21.900 korisnika što je za oko 5.000 (18 procenata) korisnika manje od maksimalnog prihvatnog potencijala instalisanih ski liftova. Navedena razlika će se do maksimalnog prihvatnog potencijala skijališta popunjavati dodatnim brojem skijaša smeštenih na području Toplog Dola (4.940 skijaša i bordera).

11. PRVA FAZA RAZVOJA PLANINSKOG RIZORTA STARA PLANINA

Prva faza razvoja turističke ponude na Staroj planini koncipirana je na osnovu potrebe za izgradnjom skijaških staza koje omogućavaju maksimalan istovremeni prihvat oko 5.230 skijaša i bordera (Prilog br. 14).
U skladu s tako utvrđenim brojem skijaša i bordera, dimenzionirani su i svi ostali uslužni kapaciteti i sadržaji turističke ponude. Definisani skijaški prihvatni potencijal od 5.230 istovremenih skijaša i bordera nalaže izgradnju od oko 6.200 kreveta na području Jabučkog ravništa, razmeštenih prema sledećoj strukturi smeštajnih kapaciteta: centralni destinacijski hotel, kapaciteta 231 smeštajne jedinice (578 ležaja); nekoliko kondotela, ukupnog kapaciteta 721 smeštajnih jedinica (3053 ležaja); većeg broja kuća namenjenih stanovanju nekoliko porodica, ukupnog kapaciteta 136 smeštajnih jedinica (680 kreveta); većeg broja kuća namenjenih stanovanju jedne porodice, ukupnog kapaciteta 90 smeštajnih jedinica (540 ležaja); nekoliko porodičnih minihotela, ukupnog kapaciteta 387 smeštajnih jedinica (1.161 ležaja); manji broj B+B pansiona u vlasništvu malih i srednjih lokalnih preduzetnika, ukupnog kapaciteta 60 smeštajnih jedinica (180 ležaja).
Od maksimalno mogućeg broja skijaša i bordera koje istovremeno mogu da prihvate skijaške staze, koje će biti izgrađene u prvoj razvojnoj fazi, njih oko 3.600 predstavljaće stacionarne goste, dok će se broj jednodnevnih skijaša i bordera kretati na nivou od oko 1.600. Za potrebe jednodnevnih posetilaca treba izgraditi 644 parkirnih mesta za automobile, 150 parkirnih mesta za komercijalna vozila i pet parkirnih mesta za autobuse. Na području Jabučkog ravništa biće 544 parkirnih mesta za automobile i 150 mesta za komercijalna vozila, dok će se preostalih 100 parkirnih mesta za automobile i pet za autobuse smestiti na lokaciji Babin Zub (Prilog br. 15 i 16).
U sklopu prve faze razvoja turističkih kapaciteta na Staroj planini, izgradiće se i opremiti određeni broj trgovačkih sadržaja, objekata hrane i pića i objekata namenjenih rekreaciji i opuštanju. Najveći broj uslužnih objekata bio bi smešten u sklopu samih smeštajnih objekata u prizemlju u kondotelima, a predviđene su i četiri zgrade namenjene isključivo komercijalnim i servisnim sadržajima.
Sve zgrade u sklopu turističkog sela biće visoke dva do tri sprata, pri čemu je jedan podzemni nivo predviđen za garažni prostor. Predviđeno je jedno parkirno mesto po smeštajnoj jedinici u kondotelima, odnosno 0,7 parkirnih mesta po smeštajnoj jedinici u hotelima. Ukupan broj parkirnih mesta za stacionarne goste predviđen prvom fazom razvoja i njihova lokacija prikazana je u Prilogu br. 16.
Za potrebe nesmetanog odvijanja saobraćaja u baznom području treba da se izgradi oko 7000 – 7500 metara saobraćajnica, odnosno oko 150 parkirališnih mesta za potrebe snabdevanja. Svi navedeni vansmeštajni kapaciteti, saobraćajnice i komunikacije, s izuzetkom već spomenutog manjeg broja parkirnih mesta na lokaciji Babin Zub, biće locirani u sklopu turističkog sela na području Jabučkog ravništa.

11.1. Okvirna procena investicija prve faze razvoja projekta Stara planina i model finansiranja

Procena ukupnog iznosa ulaganja potrebnog za izgradnju svih planiranih sadržaja prve faze razvoja projekta Stara planina bazira se na uobičajenim troškovima gradnje objekata sličnih karakteristika u svetu, korigovanim za specifičnosti srpskog tržišta. U tom smislu, polazeći od tipske strukture ponude i planirane izgradnje smeštajnih, servisnih, trgovinskih i objekata hrane i pića u sklopu rizorta, procenjuje se sledeća visina ulaganja: destinacijski hotel – 26.670.000 evra (oko 115.000 evra po smeštajnoj jedinici ili oko 1.730 evra/m²); porodični hoteli – 25.490.000 evra (oko 65 000 evrapo smeštajnoj jedinici ili oko 1.302 evra/m²); B+B pansioni – 2.800.000 evra (oko 47.000 evra po smeštajnoj jedinici ili oko 1.076 evra/m²); kondoteli – 66.000.000 evra (oko 91.000 evra po smeštajnoj jedinici ili oko 1.056 evra/m²); kuće za smeštaj više porodica 10.800.000 evra (oko 79.000 evra po smeštajnoj jedinici ili oko 1.211 evra/m²); chalet za smeštaj jedne porodice 10.900.000 evra (oko 121.000 evra po smeštajnoj jedinici ili oko 1.217 evra/m²); multifunkcionalni vansmeštajni objekti namenjeni pružanju usluga hrane i pića, prodavnice i servisni objekti 3.200.000 evra (oko 1.000 evra/m²); „njater fun center” – 7.800.000 evra (oko 2.100 evra/m²); putevi i otvorena parkirališta – 2.900.000 evra.
Detaljna procena ulaganja u skijaški centar data je u Prilogu br. 17, polazeći od broja skijaških staza, njihovog prihvatnog potencijala, karakteristika planiranih ski liftova, odnosno specifične planinske infrastrukture i uslužnih sadržaja koje treba izgraditi i opremiti, kao i specifičnog planinskog voznog parka i uređaja za pripremu staza, koje treba nabaviti.
Na osnovu predvidljive veličine izgrađenih površina po nameni, ukupna potrebna ulaganja procenjuju se na oko 56.700.000 evra. Ukupna potrebna ulaganja u prvu fazu razvoja i turističkog otvaranja Stare planine procenjuju se na oko 210 miliona evra. Rekapitulacija ulaganja prikazana je u Prilogu br. 18.
Iznosi ulaganja u pojedine sadržaje ponude podrazumevaju infrastrukturnu opremljenost sadržaja planiranih na lokaciji Jabučkog ravništa, odnosno specijalnu skijašku infrastrukturu. Iskazana visina ulaganja se ne odnosi na potrebna ulaganja u eksternu infrastrukturu, odnosno priključenje na infrastrukturne kapacitete u podnožju Stare planine.

Ulaganje u kapitalnu infrastrukturu

Budući skijaški centar i turističko selo na Jabučkom ravništu potrebno je povezati s postojećom infrastrukturnom mrežom u podnožju Stare planine. Pored modernizacije postojećih puteva, i povezivanja na postojeću mrežu elektrosnabdevanja, neophodna je izgradnja kanalizacije, vodosnabdevanja i telefonije. Sva potrebna ulaganja u infrastrukturno povezivanjemo Jabučkog ravništa sa postojećim infrastrukturnim sistemima u podnožju planine snosiće javni sektor.

Saobraćajno povezivanje

Postoje dve varijante povezivanja Jabučkog Ravništa sa saobraćajnom mrežom u podnožju Stare planine. Prva varijanta podrazumeva modernizaciju deonice regionalnog puta Knjaževac – Kalna (30 km), odnosno rekonstrukciju postojećeg puta Kalna – Jabučko ravnište (25 km) na deonicama Balta Berilovac – Janski Most, oko naselja Crni vrh i od raskrsnice prema planinarskom domu do Jabučkog ravništa. Druga varijanta se zasniva na korišćenju postojećeg odličnog magistralnog puta Niš – Pirot – Temska, odnosno izgradnji potpuno novog puta po trasi starog puta Cerova – Jabučko ravnište u dužini od 18 km.
Najbolje rešenje bi bilo da se izvedu obe varijante i na taj način omogući i južni i severni, odnosno severozapadni pristup projektu.

Elektrosnabdevanje

Za prvu fazu projekta neophodna je rekonstrukcija postojećeg dalekovoda na relaciji Kalna – Balta Berilovac – Crni vrh – Jabučko ravnište u dužini od oko 12 km. Ovom rekonstrukcijom, koja pretpostavlja ulaganje od oko 500.000 do jedan milion evra, obezbedilo bi se 1,2 MW struje. Izgradnjom trafo stanica i daljom rekonstrukcjom mreže na ovom pravcu postigao bi se kapacitet od 4 MW, što je dovoljno za prvu fazu izgradnje. Snabdevanje električnom energijom za realizaciju celog projekta na Staroj planini moguće je izvesti izgradnjom četiri trafo stanice od 35/10 kV 2dž3MVA na teritoriji opštine Pirot.

Kanalizaciona mreža

Za potrebe povezivanja Jabučkog ravništa sa naseljima u podnožju Stare planine potrebna je izgradnja kanalizacionog voda na potezu Jabučko ravnište – Leskova ravan – Konjarnik – Golema reka – Crni vrh.

Vodosnabdevanje

Za izgradnju objekata vodosnabdevanja neophodno je posebnom studijom utvrditi najracionalnije rešenje za Jabučko Ravnište. Postoji veći broj izvora manje izdašnosti, čiji kapacitet i izdašnost treba utvrditi u vreme najmanjeg dotoka vode, kako bi sa sigurnošću mogao da se postigne kapacitet vodosnabdevanja od oko 70 litara u sekundi.
U krajnjem slučaju, preporučuje se povezivanje sa Zavojskim jezerom. Kada je reč o izgradnji mikroakumulacija za potrebe zasneživanja skijaških staza, potrebno ih je uraditi na tri lokacije: Golema reka, Konjarnik i Jabučko ravnište.

11.2. Pretpostavke finansiranja kapaciteta i sadržaja ponude

Za potrebe finansijskih kalkulacija, odnosno ocenu poslovnih performansi pojedinih investicija ključna pretpostavka je da će se investicije u javnu infrastrukturu finansirati iz javnih izvora tj. javnih preduzeća u Republici Srbiji, koja infrastrukturno pokrivaju šire područje projekta. Investicije u internu infrastrukturu, uključujući interne puteve i razvod bazične infrastrukture, smatraju se obavezom privatnih investitora, kao deo ukupnih preduzetničkih ulaganja. Bazični model finansiranja na celom kompleksu privatnih investicija odvijaće se prema uobičajenom svetskom standardu rizičnog kapitala i kredita u odnosu 30 procenata (rizični kapital) i 70 procenata (krediti poslovnih banaka).
Ovakav pristup ujedno je i najlogičniji, s obzirom da verno odslikava savremenu praksu u finansiranju preduzetničkih poduhvata u svetu. Projekat Stara planina svakako pretenduje da bude internacionalizovan u svakom smislu, uključujući i mogućnost da u njegovu realizaciju budu uključeni i investitori-preduzetnici izvan granice Republike Srbije.
Polazeći od uobičajenih uslova kreditiranja u Republici Srbiji, za green field projekte privatnog sektora na njenoj teritoriji treba očekivati kreditne uslove koji podrazumevaju kamatnu stopu od 7 procenata godišnje (uključujući i cenu obrade kreditnog zahteva), rok povrata od najmanje 10 godina, odloženi rok plaćanja od dve godine i plaćanje u godišnjim ratama.
Kada je reč o načinu finansiranja izgradnje skijališta sa svim pratećim sadržajima, bez obzira da li je reč o investiciji javnog, ili privatnog sektora, ili nekoj vrsti javno-privatnog partnerstva, ovaj projekat se mora povoljnije tretirati zbog delimičnog infrastrukturnog karaktera investicije. U tom smislu potrebno je regresiranje kreditnih uslova za ovu investiciju za najmanje tri procenta u odnosu na klasične privatne investicije (hoteli, nekretnine i sl.). Kreditni uslovi za investicije u skijalište podrazumevaju kamatnu stopu od četiri procenta godišnje (uključujući i cenu obrade kreditnog zahteva), rok povrata od najmanje 15 godina, odloženi rok plaćanja od dve godine i plaćanje u godišnjim ratama.
Pitanje investiciono-finansijske politike projekta od investiranja u prvu fazu projekta, menjaće se zavisno od izbora konačnog poslovnog i upravljačkog modela, tj. izbora ključnih partnera za ovaj projekat. Za prvu evaluaciju finansijskih performansi projekta potrebno je koristiti gornje pretpostavke, kao prvi okvir za utvrđivanje potrebnih strategija i politika daljeg vođenja ovog projekta.
Za razliku od ostalih sadržaja ponude planiranih prvom fazom razvoja Stare planine, skijaški centar će biti u vlasništvu javnog sektora, pri čemu će njime upravljati JP „Skijališta Srbije”. Pod pretpostavkom adekvatne ponude različitih sadržaja namenjenih posetiocima kako zimskog, tako i letnjeg razdoblja poslovanja, očekuje se da će skijaški centar u godini tržišne normalizacije ostvariti prihod u visini od oko 12,1 milion evra u stalnim cenama.

12. POSLOVNO UPRAVLjAČKI MODEL

Projekat razvoja turizma na Staroj planini u suštini predstavlja složen mega projekat koji fizički, kulturološki, infrastrukturno i ekonomski menja jednu regiju.
Ova mega investiciona intervencija na vrhu planine s infrastrukturnim vezama s urbanim centrima u podnožju, samo je prvi korak u uspostavljanju kvalitetnog turističkog lanca vrednosti, kome se moraju prilagođavati okolne opštine prema predloženim zajedničkim programima izgradnje konkurentnosti.
Analizom zainteresovanih učesnika u projektu utvrđeno je da su, lokalno gledano, interesi i očekivanja izrazito visoki. Kapacitet (investicioni i organizaciono-upravljački) lokalnih subjekata nije takav da ovom projektu obezbedi uslove za konkurentnost na međunarodnom tržištu.
Što se tiče međunarodnih interesnih subjekata, sasvim je logično da su osim izražavanja opšteg interesa za ulazak u novu destinaciju, oni nepoverljivi sa stanovišta transparentnosti i racionalnosti prema projektu koji dolazi iz Republike Srbije i da će svoje investiciono – ulagačke interese proceniti pre svega kroz očekivani prinos, potencijalni dugoročni rast biznisa i ekonomiju obima.
Inicijatori projekta, Vlada Republike Srbije i Ministarstvo za ekonomiju i regionalni razvoj, s obzirom na objektivnu situaciju, u prvoj, inicijalnoj fazi ovog projekta imaju gotovo potpunu odgovornost.
Imajući na umu trenutne kapacitete i interese uključenih subjekata, kao i bazični tržišni zahtev da na Staroj planini treba formirati međunarodno konkurentan projekat, postavlja se pitanje uloga koje u razvoju i implementaciji treba da odigraju javni sektor s jedne strane i različiti akteri privatnog sektora, počev od velikih i manjih investitora i divelopera, zatim menadžmenta i predstavnika lokalnog i međunarodnog biznisa s druge strane.
Uloga javnog sektora trebalo bi da bude koncentrisana prevashodno na stvaranje osnovnih preduslova za turističko otvaranje Stare planine, tj. za profesionalno planiranje i prostorno – urbanističku regulaciju projekta i infrastrukturno opremanje definisanog baznog područja na Staroj planini.
Budući da je turistički razvoj na području Stare planine povezan i s efikasnim upravljanjem prostorom i ekološkom ravnotežom kao strateškim resursom, nameće se mogućnost preuzimanja potpune ili delimične odgovornosti i za celokupan razvoj i upravljanje budućim turističkim područjem Stare planine. To uključuje kako inicijalna ulaganja u specifičnu planinsku infrastrukturu (ski liftovi, planinski putevi, planinski objekti, vozila i specijalna oprema i sl.), tako i celokupno upravljanje i održavanje skijaškog područja u funkciji tokom cele godine.
Celokupan preduzetnički rizik povezan s izgradnjom potrebnih turističkih kapaciteta baznog područja (smeštajni objekti, objekti hrane i pića,
trgovački sadržaji, ostali uslužni sadržaji, sadržaji turističke infrastrukture i dr.) treba da se prenese na privatni sektor.
Izgradnju i ekspolataciju najvećeg dela ukupne smeštajne ponude baznog područja trebalo bi bazirati na poslovno-razvojnom modelu tzv. kondominijumizacije. Ovaj poslovno-razvojni model se ne bi primenjivao samo za centralni destinacijski hotel, porodične hotele i B+B pansione, čija bi se izgradnja, putem javnog konkursa, poverila nekolicini privatnih preduzetnika.
Kondominijumizacija se bazira na sledećim principima: država prenosi – prodaje celokupno zemljište predviđeno za bazno područje jednom preduzeću (ili konzorcijumu) koje preuzima ulogu tzv. generalnog divelopera. Ovo pravno lice, u skladu s urbanističkim uslovima, odredbama prostornog plana i projekta Stara planina, preuzima odgovornost da isplanira i realizuje izgradnju većeg broja tipskih smeštajnih objekata, pri čemu se unapred zna da će najveći deo izgrađenih objekata, u vidu kondominijuma, biti prodato konačnim vlasnicima posredstvom tržišta nekretnina. Posle izrade potrebne tehničke dokumentacije i dobijanja potrebnih lokacionih, građevinskih i drugih dozvola, pre nego što se uopšte krene s izgradnjom, na bazi izvršene parcelacije terena i etažiranja svake pojedine vlasničke jedinice (buduće stambene jedinice), generalni diveloper prodaje, još uvek virtuelne, kondominijume, apartmanske jedinice i/ili chalet, uključujući i idealni deo pripadajućeg zemljišta, fizičkim i/ili pravnim licima, koja žele da postanu ne samo vlasnici nekretnine na atraktivnoj lokaciji, već u takvom ulaganju vide i mogućnost dodatne zarade. Prodajom svakog kondominijuma, apartmanske jedinice i/ili chalet generalni diveloper smanjuje svoje dugovanje prema poslovnoj banci za alikvotni deo koji se automatizmom prenosi na novog vlasnika stambene jedinice. Novi vlasnici kondominijuma, apartmanskih jedinica i/ili chalet, prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora, preuzimaju obavezu da stambene jedinice koriste za vlastite potrebe samo tokom fiksno utvrđenog i precizno određenog broja dana u godini. Tokom ostalog perioda godine stambene jedinice će se iznajmljivati na tržištu kao klasične komercijalne smeštajne jedinice tj. hotelske sobe. U tom smislu, svi krajnji vlasnici stambenih jedinica imaju obavezu da izaberu operativnu menadžment kompaniju, koja će u njihovo ime, pod određenim standardnim uslovima iznajmljivati kondominijume, apartmanske jedinice i chalet turistima po istom principu kao što se iznajmljuju hotelske sobe. Ukupno realizovana primanja od iznajmljivanja kondominijuma, apartmanskih jedinica i chalet u periodu kada ih njihovi vlasnici ne koriste, umanjeni za operativne troškove, dele se između njihovih vlasnika i menadžment kompanije, u skladu s odredbama ugovora o menadžmentu. Vlasnici kondominijuma, apartmanskih jedinica i chalet imaju obavezu da, nakon svakog ličnog korišćenja, menadžment kompaniji predaju stambene jedinice u ispravnom stanju, odnosno nameštene i opremljene inventarom i opremom na način kako su ih kupili od generalnog divelopera. Vlasnici su dužni da iz svog dela realizovanog prihoda, zbog neminovnog habanja objekata, povremeno obnavljaju inventar i nameštaj, kako bi stambene jedinice bile u dobrom operativnom stanju sve vreme.
Budući da bi najveći deo smeštajnih kapaciteta bio lociran u sklopu tzv. turističkog sela, gde će se odvijati život destinacije, imajući na umu i da će veliki broj objekata namenjenih smeštaju u prizemlju raspolagati većim brojem lokala namenjenih ponudi, pripremi i služenju hrane i pića, trgovinama ili servisima, ovi lokali bi trebalo da predstavljaju područje interesa preduzetnika malih i srednjih preduzeća koji bi, po principima dugoročnog najma, u tržišno povoljnim uslovima razvijali sopstvene biznise.
Nezavisno od presudne uloge privatnog sektora u izgradnji, vlasništvu i upravljanju objektima turističko-ugostiteljske ponude baznog područja, javni sektor mora da ima vodeću i integrativnu ulogu u svim fazama planiranja, pripreme, odnosno razvoja celokupnog projekta turističkog otvaranja Stare planine. Tokom celog razvojnog procesa, kao i u periodu kad projekat tržišno zaživi, javni sektor mora da bude maksimalno otvoren za komunikaciju s privatnim sektorom.

13. MERE ZA SPROVOĐENjE PROGRAMA

Priprema i dovođenje ovako kompleksnog projekta do faze realizacije povezani su sa sposobnošću Vlade da obezbedi sve neophodne uslove. Kod ovakvih i sličnih projekata postoje četiri grupe aktivnosti koje se moraju pažljivo planirati i realizovati.
U prvu grupu aktivnosti spadaju aktivnosti koje služe za završetak prve faze, započete izradom Master plana, ali i inicijalnim investicijama u ski liftove, žičare i ski staze. Ova faza obuhvata i prihvatanje i verifikaciju ovog programa i njegovu dodatnu javnu prezentaciju na nacionalnom i regionalnom nivou, zbog potreba dodatnog internog marketinga projekta (prezentacije, promocija i sl.). Sledeća aktivnost je utvrđivanje operativnog nosioca projekta. Sledi ulazak u operativno vođenje projekta, koje uključuje detaljnije planiranje i dizajniranje projekta, izradu detaljnih studija izvodljivosti s inicijalnim ulaskom u pregovore s potencijalnim partnerima. Potrebna je priprema međunarodnog investicionog prospekta s brošurom i video filmom za potrebe promocije u svetskim razmerama (investicione konferencije, sajmovi investicija i sl.) u cilju akvizicije internacionalnih i domaćih divelopera.
Postoji veliki broj potencijalnih svetskih investitora i divelopera koji su načelno zainteresovani za ovaj projekt. Da bi im se profesionalno pristupilo, Vlada mora da obezbedi i pravila za realizaciju ovog projekta prema međunarodnim poslovnim standardima. Takođe, postoji jedan broj domaćih divelopera koji su potencijalno zainteresovani za ovaj projekat.
U drugu grupu aktivnosti spada priprema i usvajanje prostorno – planske i urbanističke dokumentacije (regulacija i zaštita prostora), rezervacija prostora, priprema i sprovođenje infrastrukturnog opremanja područja projekta, formiranje Destinacijske menadžment kompanije za područje projekta Stara planina s planom aktivnosti na programima konkurentnosti regionalnog turizma i razvoja kadrova, objedinjavanje zemljišnih kompleksa za izgradnju turističkih objekata.
Treća grupa aktivnosti sadrži pripremu međunarodnih tendera za investitore, divelopere i operatore projekta ili njegovih delova, zatim pregovore i zaključivanje ugovora.
Četvrta grupa aktivnosti podrazumeva operativnu realizaciju prve faze projekta i planiranje druge faze projekta.

14. ZAVRŠNA OCENA PROJEKTA

U izradi studije sprovedena je ekstenzivna tržišna i benčmark analiza, ukazano je na trendove na svetskom turističkom tržištu i izvršena detaljna analiza lokacije i predložen koncept najbolje upotrebe područja na koje se Projekat odnosi.
Područje Stare planine pruža vrlo dobre uslove za razvoj zimskog skijaško – rekreativnog i letnjeg odmorišnog planinskog centra međunarodnog značaja s mogućnošću poslovanja tokom cele godine. Ukupni prihvatni potencijal planine iznosi 26.840 istovremenih skijaša i bordera, pri čemu bi se u prvoj fazi razvoja izgradile ski staze kapaciteta 5.230 istovremenih skijaša i bordera. U skladu s utvrđenim brojem skijaša, dimenzionirala bi se i smeštajna i druga ponuda, pri čemu bi se svi smeštajni i najveći broj ostalih sadržaja ponude smestio na lokaciji Jabučko Ravnište.
Za prvu fazu razvoja Stare planine, na osnovu predloženog koncepta najbolje upotrebe, izvršena je inicijalna procena potrebnih ulaganja, predloženi okvirni načini finansiranja i, u skladu s prethodno elaboriranim tržišnim i operativnim pretpostavkama, izvedena detaljna analiza ekonomske i finansijske isplativosti. Prema izvršenim analizama svi razmatrani tipovi smeštajne ponude, koje će finansirati privatni preduzetnički sektor, trebalo bi da ostvaruju dobre i prihvatljive poslovne performanse, pod uslovom da se profesionalno izvedu i da se osigura profesionalni standard upravljanja. U slučaju Centralnog destinacijskog hotela to pretpostavlja angažovanje profesionalne (brendirane) hotelske menadžment kompanije.
Odgovornost za izgradnju adekvatne planinske infrastrukture treba da preuzme javni sektor, dok se izgradnja skijaškog centra mora izvesti na partnerskoj osnovi između države i potencijalnih privatnih investitora.
Formirano Javno preduzeće „Skijališta Srbije” moglo bi da upravlja skijalištem u skladu sa svetski uobičajenim standardima poslovanja. Na osnovu izvršene analize došlo se do zaključka da su očekivane poslovne performanse skijaškog centra relativno povoljne, iako su inicijalna ulaganja za potrebe prve faze razvoja izuzetno visoka. Međutim, s obzirom da će najveći deo potrebne skijaške infrastrukture biti dimenzioniran za maksimalan prihvatni potencijal skijališta, dalja ulaganja u proširenje kapaciteta skijališta, mereno u odnosu na povećanje prihvatnog potencijala skijaša i bordera, biće znatno umerenija.
Predvidivu lokaciju na kojoj će biti smešten skijaški centar, odnosno turističko selo, treba infrastrukturno povezati sa postojećom mrežom u podnožju planine. To se odnosi kako na uspostavljanje adekvatnih puteva, tako i na povezivanje i proširivanje elektroenergetskih, vodovodnih, kanalizacionih i telekomunikacionih vodova.
Predvidive poslovne performanse različitih tipova smeštajne i druge ponude predviđene prvom fazom razvoja Projekta dodatno su testirane kroz analizu osetljivosti. Posebno je analizirano smanjenje ostvarenih prihoda za 10 procenata, odnosno povećanje troškova izgradnje objekata ponude za 10 procenata. Sprovedena analiza u svim slučajevima je pokazala zadovoljavajuću otpornost projekta na testirane faktore rizika.
 

15. PLAN AKTIVNOSTI 

NAZAD